房屋租赁合同纠纷有哪些

作者:找范文 来源: 日期:2017-9-3 12:53:37 人气:

  出租人和承租人订立房屋租赁合同,双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一见后,合同视为成立。房屋租赁合同有无效力,根据有关法律和地方性行规的,为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查:

  1、审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人,或民事行为能力人等。

  2、审查租赁的标的物是否为法律法规出租。但只要法律法规没有出租的房屋,都应是可以出租的。建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条,有下列情形之一的房屋不得出租:

  承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的,在房屋租赁合同中,一般均,装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间,往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物,这就存在对装饰物现价值的确认问题。笔者认为,首先应由租赁双方对装修物进行协调,这样既解决了问题,同时也节省减少损失;如果协商不成,则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧,房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符,故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。

  装修物在法律上属于添附物。《最高关于贯彻执行中华人民国民法通则若干问题的意见(试行)》第86条对添附物的是:非产权人在使用他人的财产上增添附属物的,财产所有权人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按照约定办理;没有约定又协商不成的,能够拆除的可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。

  (1)房屋租赁合同有效,因出租人违约导致租赁合同被解除,承租人对房屋进行装修形成的装修物,如果是征得出租人同意或者按合同约定的承租目的而合理添置的,对装修物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成的,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。不能拆除的可以对装修物现价值进行评估,并归出租人承顶;若出租人不同意装修或和承租人并非按合同约定的承租目的装修的,对装修物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成的,拆除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行拆除,不能拆回的,进行评估,其装修物的损失由出租人对承租人作适当的补偿。如果是承租人的造成房屋损坏的,由承租人负责修复或赔偿。

  (2)房屋租赁合同有效,因承租人违约导致租赁合同被解除,承租人对房屋进行装修及形成的装修物,若是征得出租人同意或者按照合同约定的承租目的而合理添置的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,可对装修物进行评估,其装修物损失由出租人对承租人作适当的补偿。若出租人不同意装修或承租人并非按合同约定的承租目的装修的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定的又协商不成的,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,其装修物无偿归出租人所有,因承租人有造成房屋损坏的,由承租人负责修复或赔偿。

  (3)房屋租赁合同有效,因双方违约导致租赁合同被解除的,承租人对房屋进行装修形成的装修物,若是征得出租人同意或按合同约定的承租目的而合理添置的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成的,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,可对装修物的现价值进行评估,其装修物的损失根据双方违约责任的大小来分担。若是未征得出租人同意或并非按合同约定的承租目的装修的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,装修无偿归出租人所有。

  房屋属违章建筑物,对此订立的租赁合同无效。《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》对此都有了明确的,本是无庸置疑的。现实中,农村集体收入很大一部分是靠这种违章建筑出租获取的,村民的分红也就靠这一块。不幸的是很多外商赚足了钱后,有的长期拖欠租金,有的逃跑了,有的甚至留下一身债务要村集体来背。这种现状目前较突出,起诉到法院,法院又无法依法予以,村气大。法院现在处于一种两难境地。一方面要依案,不能明知是违章建筑出租,也给予。另一方面,法院作为地方经济秩序和社会稳定的者,又不忍看到村民受到巨大的经济损失,而且因为法院的依案导致村民对法院工作的,是任何法院领导都不愿看到的。对类似这样的违章建筑出租问题,我们在审判实践中究竟应如何处理,是困扰基层法院的一题。对违章建筑出租案件如何处理,有多种观点。

  一是认为租金可以适当。即首先认定违章建筑出租法的,租赁合同无效,但实际已租用房屋或场地,本着实事求是的原则,仍应给予一定的补偿,因为租赁合同的无效不象其他买卖合同,可以返还,租赁是一种行为合同,没法返还。在计算补偿费时按房管部门评定的租金标准计算。笔者认为,不管采用何种计算方法,只要对租金予以了支持,就是等于承认了违章建筑出租的性,与认定违章建筑出租法的前提相矛盾。

  二是认为,对于违章建筑出租的非法所得应依照《民法通则》第134条第3款的对非法活动的所得予以收缴,以惩罚乱建乱租,冲击、正常的房屋租赁市场的行为。

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