探究宅入市流转的法律新思从一宅上房屋买卖合同纠纷说开去

作者:找范文 来源: 日期:2017-9-7 15:57:11 人气:

  我国土地立法深受城市二元结构观念的影响,在法律上严格农村宅使用权进入市场流转。但是,面对城镇居高不下的房价,以及由于城镇化迅速发展使农村宅及房屋大量增值,一味地宅使用权转让及房屋买卖,并不能真正农民利益。本文宅使用权及其地上房屋所有权流转的冲突问题,旨在打破对“房地一体”的传统认知,发掘物权法及合同法的制度资源及调整功能,为宅及地上房屋买卖开辟入市流转的渠道,提高宅利用效率,实现我国宅使用权的现代化。

  随着经济的发展,城镇化发展速度加快,城乡人口流动性逐步加大,人们的居住区域界线逐渐被打破,面对城市居高不下的房价,以及农村城镇化的发展前景,尤其是近城城郊地区,不少城镇居民开始将目光投向农村,通过买卖合同购买农村房屋,农村私有房屋交易开始活跃,并由此带来许多社会的及法律的问题,已经引起的纠纷或尚在履行中的该类房屋买卖交易大量存在。农村居民依申请取得宅使用权并在其上建造住房及附属设施后,将在宅上建造的房屋及附属设施所有权流转给第三人从而导致宅使用权与房屋所有权在变动上产生冲突。“宅使用权流转”至今无论在理论界还是实务界都没有统一,法院在审理该类纠纷中时常无法可依的尴尬局面,已然成为立法及司法实践无法回避的问题。

  被告张某峰非村委会,其向村委会购买宅后,于1996年在该土地上建设了一幢四层高的楼房,并随后将房屋按楼层分别给四人,其中第四层给本案原告黄某发。黄某发于1996年支付4万元给被告后,即对房屋进行装修、入住,并一直使用至今。涉案房屋于1998年4月21日以张某峰的名义取得《集体土地建设用地使用证》,并于2003年4月8日以张某峰的名义办理了整幢楼房的《房地产权证》。

  2006年4月26日,张某峰一家共同出具《声明书》,称:张某峰现将座落于J市白石修竹里X号的房屋住宅按不同楼层分割四个房产证,并分别转让给四个买受人,希望有关部门鉴证。后该声明由J市白石联发公司加具“属实”意见、村委会加具“上述情况属实”意见。

  J市于2010年2月3日制定、颁发了《J市“三旧”实施意见》,将涉案房屋所在区域纳入“三旧”的范围。

  2014年11月19日,原告黄某发等四人分别以其已经依照约定支付购房款,但被告办理房屋过户办证义务而导致原告等人无法行使房屋所有权人的为由,向本院提起诉讼,其中本案原告请求确认J市白石修竹里X号4楼房屋所有权属于原告,被告3日内协助原告办理房屋过户至原告名下的登记手续。本院审理后认为,原、被告之间的买卖行为依现行法律和相关政策暂不具备办理相应权属变更登记为由,驳回原告诉讼请求。现原告提起本案诉讼,请求法院判决:确认原、被告之间的房屋买卖合同有效;涉案房屋4楼的拆迁补偿利益归原告所有(价值约4.5万元)。

  J市P区法院经审理后认为:首先,关于原、被告之间的房屋买卖合同效力认定,涉案房屋的买卖的行为经双方确认是发生在1996年5月1日前。原、被告作为完全民事行为能力人,对房屋的买卖是原、被告线年施行的《土地管理法》第六十虽集体所有土地使用权的转让,但原、被告间的买卖行为发生于该法律实施之前,根据1988年的《土地管理法》第四十一条,当时的法律并不城镇非农业户口居民购买集体所有土地的使用权用以兴建住宅。被告将其取得土地使用权后兴建的房屋转让给原告的买卖行为并没有违反当时法律的性,且没有证明其再转让行为存在有原、被告恶意而损害国家、集体或者第三人利益的情形。故原、被告之间的房屋买卖合同从良好的公序良俗、交易规则出发,应认定其有效。

  其次,对于原告主张的J市白石修竹里X号4楼房屋的拆迁补偿利益归其所有的问题。原告实际已经取得该房屋的所有权,但受限于现行法律法规而无理产权登记手续,从而使原告无法对外行使买卖、抵押等处分所有权的,但这不影响原告向合同相对人即被告主张有关非须经权属登记才可产生的,其中当然包括了本案所涉及的拆迁补偿所产生的实际利益。不过,由于原告所主张的拆迁补偿利益并未实际发生,的指向、范围均不明确,原告该请求缺乏事实和法律的依据,本院依法不予支持,原告可在涉案房屋拆迁补偿的事实发生后另行主张。

  该案审理的争议焦点在于合同效力如何认定,以及涉案房屋所有权的归属及其派生权益的保障问题。涉案楼层四买受人与人针对房屋所有权、合同效力的等问题前后共向法院提起12案件。法院尽管一一作出处理,且原、被告均息诉服判,但宅使有权流转与地上房屋所有权登记冲突问题及司法裁判困惑却没有随案件的结束而消失。发生农村宅建房买卖合同纠纷,主要有以下几方面原因:

  一方面,随着城镇化进程不断加快以及集约化、专业化农业经营体系的构建,农村剩余劳动力不断向城市聚集,越来越多的农村居民对宅的依赖性降低,在宅上建造的房屋因长期无人居住而“闲置”;另一方面,当前农村居民对宅使用权的取得是无偿的,从而滋生了“不占白不占”的念头,导致现实中存在大量超标准占用宅的“一户多宅”现象,拥有剩余房屋和宅的农村居民将农村房子与宅使用权以远低于市场价格的方式私下一并转让给非本村集体组织的其他人,这对法律意识淡薄且消费能力有限的买卖双方来说无疑是一个“双赢”的选择。

  利益的驱动是出现宅上房屋买卖纠纷的根本原因。我国当前房地产市场的火爆发展带动了各地土地不同程度的增值,加之农村城镇化发展的迫切需要,农村集体土地征用、旧村、房屋拆迁等,使房屋现值或拆迁补偿价格远高于房屋原价格,人渴望参与利益分配从而引发诉讼。从P法院审理的类型案看,这些纠纷的买卖行为发生时间基本都在五年以上,有的甚至长达二十几年,人收取房款后,房屋由买受人占有并使用至今。2007年颁布了《物权法》,明确不动产物权采用登记生效制度,于是人背着买受人将涉案房屋登记在自己名下之后向法院提起诉讼,要求确认其与买受人签订的买卖合同无效。

  目前,我国尚没有一部专门调整农村房屋买卖和宅使用权处分方面的民事法律,仅靠《土地管理法》《民法通则》《物权法》等法律中极少条款进行调整,且大多为原则性,内容较为笼统模糊,存在大量法律空白[①]。如《土地管理法》第62条第4款农村村民、出租住房后,再申请宅的,不予批准,并没有农村房屋的。此外,对应立法的滞后,国务院及相关部门虽已出台一些性政策文件,但法律与政策间不统一,且无法形成地域性甚至的统一裁判标准,导致案件审理中遇到严格适用法律与公平处理纷争的困惑。如何平衡并分配各方利益,宅上的房屋侧重保律上的人还是事实上的占有人,这些疑问在的审判储备及感性的生活经验间游走,给案件审判带来一定的难度和不确定性。

  对宅上房屋买卖合同效力的认定无非两种结果:一是认定合同无效,一是认定合同有效。根据笔者搜集的资料显示,大部分地区法院的判例都是倾向于判决合同无效,包括“画家村”房屋买卖合同案。

  根据《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款“农村住宅不得向城市居民出售”、《国务院关于深化严格土地管理的决定》中“加强农村宅管理,城镇居民在农村购置宅”等,城镇居民或本集体组织之外的村民购买本集体经济组织的宅上房屋的,均认定为合同无效。

  认定合同无效的原因在于,农村居民根据申请而获得的只是宅的使用权并非所有权,根据是“房地一体”原则,其在宅上建造的房屋其所有权权能是不完整的,法律法规宅使用权流转实质上也了农民对房屋所有权的处分,所以房屋买卖双方不能约定宅上房屋所有权的流转。宅关系到农民的基本居住条件,具有福利性和保障性[②],所以获得农村宅有严格的身份,一旦合同约定的交易对象违反了我国农民住宅不得向本集体组织出售的强制性则应认定无效。

  随着“城乡一体化”步伐加快,逐步放宽农村宅流转条件,赋予农村土地更多活力,使土地价值产生更多效益,做到“物尽其用”是大势所趋,所以各地法院也逐渐有条件放宽对农村房屋交易合同效力的认定标准。本文开篇的案例中,法院认定双方的房屋买卖合同有效,基于三方面的考虑:一是该买卖行为发生于1995年,其后颁布实施的关于宅使用权流转的法律法规不能约束在前发生的交易行为;二是合同双方履行该合同约定的内容长达二十多年,表明合同双方具有接受合同约束的真实意愿;三是买受人已经成为涉案房屋的实际占有人,有集体组织的鉴证,且买受人已于1998年将户口迁入涉案房屋所在地址,综上理由认定房屋买卖合同有效。该案从买受人入户情况、占有房屋的时长、名下产权、双方的诉讼目的等各方面综合考虑,对双方已发生的交易行为进行效力补正,可以看出司法实践对宅房屋流转有条件承认合同效力的倾向性,至于如何则是司法裁判的技术性问题。

  当然,从目前司法实践看,确认合同有效并非主流裁判,应根据合同签订的背景目的、履行情况、交易习惯等进行综合考虑,根据一般人的日常生活经验判断以及运用的专业素养对合同的效力进行谨慎判断,并体现对买受人利益的倾斜性,更符合合同法所体现的“”“诚信”价值。

  司法实践对宅上房屋买卖合同效力的认定比较谨慎,因为这不仅涉及到当事人的切身利益,同时也体现了司法的价值取向,以及对诚实信用、公序良俗等原则与法规政策性的取舍和平衡。对合同效力的不同认定直接关系着当事人的利益保障程度问题。

  理论一般认为,合同无效的赔偿请求权基础是基于信赖利益的损失,其与期待利益相对应,期待利益包括了履行利益和未来可获得的利润收入等,而信赖利益则主要是指直接财产的减少。具体到宅房屋买卖合同,如果该合同被确认无效,那么人可能赔偿的范围仅仅是买受人因订立或履行合同而实际支出的费用损失,而房价上涨或拆迁补偿等履行利益一般是在合同有效履行的情况下产生的利益,属于期待利益范畴。

  为了平衡双方利益,法院会根据公平、诚信等原则将升值、拆迁等利益以损失形式,综合分析当事人的主观、行为目的等,在当事进行合理分配。但如若确认合同有效,拆迁补偿、地价上涨等其他可预见但不确定的利益应归结为买卖过程中存在的交易风险,应由买卖双方自己负担,因此能更直接、更全面保障买受人权益不受,一定程度上人因利益驱动而合同诚信的行为。

  买卖合同成立生效则直接在当事人之间建立了债权债务关系,此时当事人享有债法上的请求权;但买卖合同生效并不当然发生标的物权属变动,只有进行动产交付或不动产登记以转移标的物所有权,才会产生物权变动效力,人因此获得物权请求权。债权变动和物权变动是两个不同的法律事实[③],物权变动在法律效果上能否成就不是合同成立生效的必要条件;而合同成立并生效的基础关系也不必然发生物权变动的结果。

  基于债权与物权的效力区分,法院在审理宅上的房屋流转相关事实时,首先要明确买卖合同的效力认定与房屋所有权确认是两个完全不同的法律关系,确认买卖合同的效力不影响对其物权变动在法律上进行否定评价。

  我国不动产物权采取登记生效原则,实践中在因信赖物权登记而取得不动产的善意第三人的适用上取得了明显成效。但是,在对物权权属有争议的当事人之间,登记的不动产物权人虽然在法律上推定正的人,但这种效力只是法律上的“推定”,并非绝对不可。事实上,如果事实物权人有相反证明该不动产权属登记有瑕疵,是可以这种法律推定,从而事实物权人的权益。

  民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用等原则,尤其在我国对物权法的适用更应尊重基本国情。我国物权法于2007年才开始实施,但在此之前,我国的土地问题历史悠久,情况复杂,特别是在农村土地管理不尽完善的情况下,更应在司法实践中尊重个案事实。如果法律物权人在明知物权登记有瑕疵的情况下仍变更不动产物权所有权人至自己名下,法院则应该在查清相关事实的基础上事实物权人的利益。[④]由此看出,通过买卖合同购买宅上的房屋,虽然因现行法律法规而无法将房屋所有权变更登记至自己名下,但是不排除买受人因长期占有并使用房屋而作为不动产事实物权人应受法律的情况,也不排除人因房屋现值暴涨而向法院提起确认合同无效之诉钻了法律。

  根据“房地一体”原则,宅使用权及地上房屋所有权流转受限,买受人如何凭借有效的买卖合同保障自身的权益?事实上,法院在审理宅上房屋买卖合同效力时必须正视农村房屋产权登记现实并尊重土地历史遗留问题。运用诚实信用、公序良俗等民法原则确认宅上房屋买卖合同有效时,即对当事人的利益分配采用了“房地分离”模式,即便买受人受限于物权变动登记,而无法对外行使公示该房屋所有权为其所有、对房屋进行处分、抵押等,但不影响买受人向合同相对人主张有关非须经权属登记才可产生的,如拆迁补偿收益、居住权益等。

  但是,作为用益物权的宅使用权,在中国现行法律框架内,农民对其只享有占有、使用的,并不拥有所有权和处分权,而买受人对宅上房屋进行购买的目的是获得房屋所有权,在宅使用权和房屋所有权冲突状态下,法律必须寻找其他可保障买受人权益的权源,使房屋买卖合同效力的确认不沦为一纸空文,有效人因利益驱动而背信弃义的违约行为。

  随着商品流通经济的快速发展,严格的土地管理制度在确保土地资源有效利用、保障农民基本需要的同时也了农民对私有财产的合理处分,制约了农民参与市场经济权益分配的。但是,从现行有效的法律法规来看,并无农民处分其房屋的。当然,农村宅能否交易的决定权在公法领域,农村宅交易不是一个物权法可自作主张的问题[⑤]。物权法、合同法作为调整财产归属关系、财产利用关系、财产流转关系的私法,为合理促成房屋买卖行为的有效成立以及合同目的的最终实现,可以在公法允许范围内调整宅房屋买卖合同主体,活跃市场经济交易,和完善农村宅及地上房屋利益的分配。

  根据土地管理相关法律,农村宅只能在同一集体经济组织内部进行流转,由于“房地一体”原则的导致宅上房屋买卖主体受限,笔者认为,“集体经济组织”的身份不是一成不变的,宅流转的性质也可能发生变化。一是宅使用权人由原来的集体经济组织转为城镇居民的,此时可将其名下的该宅通过审批形式转为国有土地,故人在享有国有土地使用权基础上建造房屋并将房屋予以,买受人可在缴纳土地出让金之后,享有该地上的房屋所有权并能依理所有权变更登记。这与2013年3月广东省《广东省城镇化发展“十二五”规划》提出的“建立转户农益保障机制,允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅并获得财产利益。”的政策相契合,符合中央“推动城乡一体化”发展战略要求。

  二是如果房屋买卖合同签订后,买受人的户口迁入宅房屋所在的集体经济组织,成为该组织的,可以补正之前签订的合同效力,并依理房屋所有权变更登记。因为买受人的户籍迁入行为可从侧面推断其订立买卖合同的目的是购买房屋用于居住,而且法院在案件审理中通过审查买受人的房屋产权情况也可明晰其购房目的。对于只有一处房产的人而言,即使其所在区域地价房价飙升使其看起来似乎富裕了,但这只是心理上的满足,买受人并没有获得实际利益,所以不存在农民土地,损害农民利益的故意。

  根据《物权法》及《土地管理法实施条例》的相关,依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上土地管理部门提出土地使用权变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。然而现状是,长期以来农村房屋产权没有明确的管理机构,对农村宅及在其上建造的房屋的审批、流转、地上房屋的流转等问题监督不严,管理不到位,造成农村房屋买卖行为肆意扩展,直接影响了农村房屋买卖行为及房屋所有权变动登记。如文章开篇的案例中,村居委会在人所出具的“将宅上的房屋转让给买受人并将涉案房屋按楼层分割成四个房产证”的声明上加具“情况属实”意见反映了集体组织对土地管理简单而随意。目前农村宅及地上房屋流转管理制度滞后,一方面使擅于投机的人钻法律乐此不疲,另一方面也使守本分的无所适从。

  为农村房屋买卖合同的法律效力,合同当事人权益,在案件审理中,宅上的房屋所有权归属问题不仅要看是否进行了过户变更登记,更应正视当前我国农村房屋产权登记现实和土地管理历史遗留问题,综合考虑买受人对房屋的占有使用情况、购买房屋的目的、买卖双方的法律认知水平、相互关系等事实情况,根据案件当事人的材料,结合日常生活经验规则,在充分查明事实的基础上真正物权益。如果买卖合同有效,且双方当事人已经实际履行完毕,房屋交付给买受人占有居住多年,但是受限于不完善的登记制度而没有进屋变更登记的,买受人诉请确认房屋所有权的,可以受理并依法进行审查。

  当然,具体问题要具体分析,由于目前农村房屋与城市房屋在产权登记和变动上有明显的差别[⑥],一般情况下,如果是城市房屋,买受人应当提起合同之诉,通过债权请求权要求对方履行过户的合同义务,而不能直接诉请房屋确权;但农村宅上的房屋交易后,受登记制度规制,应允许当事人提起确权之诉,并根据《物权法》第28条对房屋所有权的归属问题进行确认,以保障买受人在房屋交易后出现的旧村、拆迁补偿等利益得到合理分配。

  从理论上说,在宅问题上我国立法态度是采用“房地一体”原则,尽管从物理角度上看,房和地是不能分开的,但从法律上来讲,房屋所有权与宅使用权是可以分开归属。宅是农民赖以的所在,为了保障农民的所需,立法严格宅使用权流转至少从目前农村土地管理来看是必须的。但是,“房随地走”理论上“房”的所有权走了,“地”的使用权并非一定要跟着走。宅使用权是一种用益物权,人对该宅享有法律上的占有、使用、收益的排他性,试想由宅使用权派生出一种,令其具有支撑房屋买卖合同及其所有权的效力,赋予房屋所有权人在宅使用权不改变权属关系的情况下占有宅的地位,充分保障买受人的居住权益也不是不可能[⑦]。如国有土地使用权则不具有身份性,只要缴纳了土地出让金,土地使用权人就有权处分其土地,其用益物权具有充分流转的功能,那么宅使用权能否以此为参照,彻底解开宅使用权及地上房屋所有权流转的死结?

  韩世远教授认为,物权法无决的问题,留给债决也未尝不可。成立“租赁权”[⑧],使宅使用权人不至于因为转让地上房屋而失去宅,也可保全宅使用权人正常行使用益物权而同时转让闲置房屋。简言之,租赁权作为债法上的财产关系,是基于法律的直接而当然发生的结果,农村房屋买受人在取得房屋所有权的同时,对于房屋所在的宅并非取得作为物权的“宅使用权”,而是取得作为债权的“宅租赁权”,基于租赁权的法律基础,房屋买受人定期或一次性向宅所在集体经济组织支付租金,便可以占有使用宅。人仍可以其享有的宅使用权向集体经济组织主张该租金收益归其所有。

  对于宅及其地上房屋,如若一味回避宅使用权及房屋所有权在流转中的冲突问题,让与的理论惯性,不能真正地起到农民利益的作用。探索宅入市流转目的在于赋予农民更多实际的财产权益,探索宅使用权与房屋所有权分离的流转制度,既不触动土地公有制的强制性规范和宅使用权身份属性的特征,同时也为宅使用权及其地上房屋开辟市场化流转的渠道,实现资源的最优配置,为农民提供机会公平分享市场经济带来的土地增值收益。

  [①]王伟:《关于城市化进程中集体土地上房屋买卖纠纷法律适用问题的分析》,载《论坛》,2013年。

  [②]杨俊:《深化背景下农村房屋买卖径探析》,载《中国土地科学》,2015年6月,第6期。

  [④]陈华:《物权登记不能对抗实际不动产物权人》,载《报》,2015年3月26日,第6版。

  [⑥]王伟:《关于城市化进程中集体土地上房屋买卖纠纷法律适用问题的分析》,载《论坛》,2014年。

  [⑦]王卫国,朱庆育:《宅如何进入市场以画家村房屋买卖案为切入点》,载《政坛》,2014年5月第32卷第3期。

  [⑧]韩世远:《宅的立法问题兼析物权法草案第十三章“宅使用权”》,载《与法律》2005年第5期。

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