龙翼飞 :将非法职务侵占房屋出租牟利应判定合同无效

作者:找范文 来源: 日期:2019-5-17 11:29:28 人气:

  2005年,某公司和黄某签订了房屋租赁合同,后因该公司代表人发生变化,双方于2008年8月28日重新签订了房屋租赁合同。2009年,双方发生纠纷,黄某诉至法院,要求该公司支付拖欠的租金及物业费、供暖费等其他费用。该公司提出反诉,称因发现涉案房屋是黄某之父等利用职务便利,非法以超低价格卖给黄某并办理登记,欺父涉嫌职务侵占罪被查处,但是黄某隐瞒此事实,仍与其签订租赁合同非法获取房租收益,因此该公司要求法院确认双方签订的房屋租赁合同无效,黄某应返还该公司已缴纳的租金并赔偿损失。此案经过一审和二审,均确认双方的房屋租赁合同无效,判令黄某返还该公司租金并赔偿损失,驳回黄某的其他诉讼请求。

  本案判决生效后,黄某申请再审。再审认定双方的房屋租赁合同有效,判决驳回养元堂公司的反诉请求。

  本案虽经多轮诉讼,涉及多份和裁定书,但各份法律文书对以下案件事实均已认可,即:本案涉案房屋是黄某之父等利用他们在某房地产发展有限责任公司任职的便利条件,通过职务侵占行为非法登记于黄某名下的,且此事实已经经过某中级以及某高级两份生效法律文书确认,判决职务侵占罪成立,冻结在案的28套房产应发还原公司。本案涉案房屋就属于这28套房产之一,其产权人已于2014年11月21日变更为原公司所有。

  专家们认真审核了本案相关的文件资料,认为本案争议的焦点在于该公司与黄某之间的房屋租赁合同是否有效。专家们围绕这一争议焦点,依据《中华人民国》、《中华人民国民法通则》、《中华人民国物权法》和《中华人民国合同法》等现行法律,形成如下专家意见:

  1、某认定黄某并非涉案房屋的产权人,不能将没有产权的财产出租并获取不当利益,双方签订的房屋租赁合同无效,符合我国现行法律。

  本案涉案房屋是因刑事犯为而被非法侵占的财产,黄某自始至终就不是涉案房屋的产权人,并不因其曾经不动产登记机关办理过产权登记,就成为了该房屋的产权人。非法侵占他人的财产并获取收益的行为,显然属于我国法律的行为。《中华人民国》第13条:“的的私有财产不受。”《中华人民国民法通则》第75条第二款:“的财产受法律,任何组织或者个人侵占、哄抢、或者非法查封、、冻结、。”《中华人民国物权法》第66条:“私人的财产受法律,任何单位和个人侵占、哄抢、。”这法律均明确民事主体的财产应受到法律的。从本案的民事判决和相关的刑事判决的内容来看,各级以及双方当事人对本案涉案房屋曾经被黄父非法侵占并违法登记在黄某名下,并被黄某出租并获取租金收益的事实并无争议。本案当事人黄某的行为正法侵占他人房屋并通过出租获取非法收益的行为,显然违反了前述法律。根据《中华人民国合同法》第52条第(五)项的,违反法律或者行规强制性的合同无效,因此本案的房屋租赁合同应属当然无效。由于合同无效而给该公司造成的损失,黄某应当承担赔偿责任。

  3、根据《中华人民国合同法》第58条,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有女人痣面相图的,应当各自承担相应的责任。在本案中,因双方签订的房屋租赁合同无效,黄某作为方,应当返还其依据此合同取得的财产并赔偿该公司因该合同所受到的损失。

  1、某援引了《中华人民国物权法》第9条第一款和第39条的,认为黄某在2005年12月5日取得了涉案房屋的产权证,该产权证即是其享有该不动产物权的证明,因此黄某享有对涉案房屋的占有、使用、收益和处分的。该判决的这一认定显然是错误的。《中华人民国物权法》第九条第一款:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有的除外。”该法条中明确不动产物权须经“依法”登记,方可发生效力。而从本案事实来看,各级以及双方当事人对本案涉案房屋曾经被黄明来、裴海涛非法侵占并违法登记在黄伟名下的事实并无争议。然而,某再审民事却对黄某通过非法手段办理登记的产权证书的效力予以确认,显然有悖于《中华人民国物权法》的,且逻辑也是混乱的。《中华人民国物权法》第39条:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的。”从本案的事实来看,黄某自始至终就不是涉案房屋的产权人,因此,其对侵占他人的财产所实施的出租和获取租金收益的行为是违法行为,显然不能适用《中华人民国物权法》第39条的对其出租和获取租金收益的行为给予。黄某作为涉案房屋的财产权人出租该房屋并获取租金收益,再审民事援引此法条来支持黄某的非法诉讼请求,显然是错误的。

  2、再审还援引了《中华人民国合同法》第52条关于合同无效情形的,认为本案中双方签订的合同不具备该法条的五种合同无效情形,这一认定也是完全错误的。如前所述,黄某非法侵占他人财产、出租该财产并获取租金收益的行为,根本违反了《中华人民国》第13条、《中华人民国民法通则》第 75条第二款和《中华人民国物权法》第66条的性,当属无效合同。

  3、黄某在已经于2007年8月依法对涉案房屋采取了强制措施即“转让并交易”的情况下,仍然隐瞒此事实,将涉案房屋继续出租给该公司获取非法利益,其行为具有较高的恶性程度。这种公然司法机关已经对涉案房屋采取了强制措施、仍然非法出租涉案房屋并获取非法租金收益的行为,是绝对不受法律的非法行为。如果将黄某的上述非法行为认定为行为,则直接违反了《中华人民国》、《中华人民国民法通则》、《中华人民国物权法》、《中华人民国合同法》的相关,显然了公平的,损害了我国司法机关的权威性,妨害了正常的刑事诉讼程序,不利于我国刑法的正确实施,损害了国家的刑事司法利益。

  

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